Immobilier au Maroc: à l’abri de la crise

L’Express

La crise financière qui secoue la planète aura-t-elle des répercussions sur le marché de l’immobilier au Maroc ? La question taraude les ménages du royaume. Début octobre, tandis que Casablanca, dans le sillage des grandes bourses mondiales, subissait de fortes corrections,  Addoha, valeur immobilière phare,  plongeait, imitée par Alliances Développement Immobilier, autre grand promoteur marocain. L’économiste Karim Amara se veut pourtant rassurant.  Si la demande, dans le très haut standing et le luxe, est effectivement liée à la conjoncture internationale, les stocks ne sont pas colossaux, et peuvent être donc absorbés par le marché. A Marrakech et Agadir « c’est l’attentisme qui prévaut», estime Youssef Iben Mansour, le président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI).
A Tanger, la demande ne faiblit pas, bien au contraire, observe pour sa part, Laurent Paul Alteresco, directeur du groupe Repimmo Maroc. « Ces dernières semaines, nous avons reçu des centaines de demandes avec de gros budgets, de 650 000 à un million d’euros», précise t-il. En revanche, l’immobilier touristique risque, lui, d’être affecté.

Dans le secteur résidentiel, les opérateurs se sont donné le mot : pas de panique, la crise n’est pas pour demain. Il faut dire que la demande de logements au Maroc est avant tout nationale. Elle reste donc soutenue,  qu’il s’agisse du haut ou moyen standing, du logement économique ou social. Les carnets de commande sont pleins, les ventes de ciment en hausse. Sur les 8 premiers mois de l’année, les crédits immobiliers ont augmenté de 23,8% pour atteindre près de 130 millions de dirhams (11,7 millions d’euros). Une croissance de 43,5%, comparée à la même période de l’année dernière.

Globalement, l’économie marocaine se porte bien. Même en tenant compte d’une baisse probable de la demande extérieure, la croissance devrait tourner autour de 4% en 2009, indique Karim Amara. Le bémol pourrait venir d’un resserrement du crédit bancaire, les établissements marocains répercutant la hausse du taux directeur à 3,5% décidé par la Banque centrale, fin septembre, pour lutter contre l’inflation. Les banques commenceraient, en outre, à prendre la pleine mesure du surendettement de certaines couches de la population, notamment les ménages salariés moyens disposant d’un revenu compris entre 2,5 et 5 fois le SMIC (2700 dirhams, soit 242 euros).

« Le question du logement au Maroc est un problème d’adéquation. Nous avons une offre insuffisante, en particulier des difficultés pour mobiliser le foncier », explique Mounia Lahlou, directrice de la promotion immobilière au ministère de l’Habitat. Conséquence : l’envolée spectaculaire des prix du foncier et des constructions, spécialement dans le moyen et haut standing, à Rabat et Casablanca.

Les prix de l’immobilier à Casablanca ? « Devenus trop chers », se morfond, Imane, une juriste d’une trentaine d’années, à la recherche depuis près d’un an d’un appartement dans les quartiers chics de la capitale économique. Célibataire, la jeune femme, dont les revenus dépassent largement les 20 000 dirhams mensuels (environ 1 823 euros), réside encore chez ses parents. Son objectif : réaliser le bon investissement en achetant pour louer. Mais en ciblant le m² entre 15 et 20 000 dirhams, difficile de trouver chaussure à son pied. Pour Driss, journaliste, qui fait partie de la classe moyenne supérieure, c’est un autre problème qui est venu s’ajouter à la flambée des prix : son refus de verser du « noir » (dessous de table) aux promoteurs, environ 20% du bien immobilier ; une pratique courante dans le royaume, exacerbée par la pénurie de logements.

 « Pour le moyen et le haut standing, soit environ 10% de l’offre, les prix sont montés vite sur un laps de temps assez court, moins de 5 ans. C’est aussi le secteur qui a fait le plus parler de lui, où l’on a dépensé le plus d’argent en communication », indique William Simoncelli, directeur de l’agence immobilière Carré Immobilier.

Dans les villes nouvelles, comme Tamesna, Tamansourt, Tagadirt, Lkhyayta ou Melloussa, bâties pour désengorger les grands pôles urbains, où se côtoient standing et logements économiques, la situation est un peu différente. Les spéculateurs ont acheté en masse et joué la hausse des prix en limitant la mise sur le marché de nouveaux produits. En outre, l’offre n’est  pas toujours en phase avec les attentes. « On construit grand, beaucoup trop grand. Des appartements de plus de 200 m², aujourd’hui qui peut acheter cela ?», tempête Laurent Paul Alteresco.

Sur ce segment, l’horizon pourrait cependant rapidement s’éclaircir. Depuis cinq ou six mois en effet, les opérateurs constatent un tassement des prix et un ralentissement des ventes, à Marrakech, mais également à Casablanca et Rabat. Il y aurait également moins de demandes déposées de permis de construire. Logique retournement de situation. Reste à savoir si les promoteurs vont camper sur leurs positions. Pour ceux qui ont contracté un emprunt bancaire, « le sursis tire à sa fin et les premières échéances arrivent en 2009-2010 », rappelle Karim Amara. Ce qui penche en faveur d’une baisse des prix.

Les difficultés véritables du marché, c’est du côté du logement social qu’il faut les chercher.  « L’inadéquation entre l’offre et la demande amène la couche moyenne qui a du mal à se loger, à s’orienter, soit vers  le logement à standing en s’endettant énormément, soit, le plus souvent,   sur les logements destinés aux couches sociales défavorisées», explique Mounia Lahlou, responsable au ministère de l’Habitat. Selon son ministère, le pays manquerait d’un million de logements environ, et il en faudrait entre 120 000 et 130 000 de plus pour répondre à l’accroissement naturel de la population.

Pour venir en aide aux ménages les plus pauvres, dont les revenus ne dépassent pas 1,5  fois le SMIC, les autorités marocaines ont lancé, au printemps dernier, le logement « super économique », à moins de 140 000 dirhams (12 500 euros) ; un programme de 130 000 logements sociaux (de 50 à 60 m²), totalement exonéré d’impôts. Les 2/3 de ces logements sont réalisés par le holding public d’aménagement Al Omrane. Le reste devait l’être, en principe, par le secteur privé. Mais,  avec l’envolée du foncier et la hausse des prix des matériaux de construction, notamment l’acier et le ciment, l’opération ne se révèle guère attrayante pour les promoteurs privés, lesquels font des marges autrement plus intéressantes dans le moyen et haut standing. « Jusqu’à 30-40% pour les meilleurs d’entre eux », admet Youssef Iben Mansour. Pour l’heure, la réponse des promoteurs privés à l’appel à manifestation d’intérêt, lancé par la FNPI en juillet dernier, est très timide « et ce malgré la défiscalisation totale », souligne son président. « Il n’y a pas d’engouement des principaux opérateurs du secteur (…) Ils jugent le produit non rentable ». Ces dix dernières années les promoteurs privés nationaux étaient les plus gros producteurs de logements sociaux au Maroc explique M. Iben Mansour, mais ils ont déserté le secteur depuis que les autorités ont réduit les avantages fiscaux liés à ces programmes.

L’Etat marocain a donc du revoir sa copie. Les autorités réfléchissent, pour une nouvelle version du « super logement économique », à un système de péréquation entre les différents types de biens d’un même programme. Il pourrait même s’engager seul si besoin était. Karim Amara, économiste, se montre dubitatif : « Est-ce que l’Etat pourra véritablement construire des logements sociaux à 150 000-200 000 dirhams ? Compte tenu de l’évolution des prix, cela me parait difficile ».

Tanger : le grand boom
Pour Bernard Charrière, directeur de MC Groupe Connexion, spécialisé dans le haut de gamme, « les prix à Tanger se sont plus ou moins stabilisés, voire seraient en légère baisse ». Il était temps.« Ces derniers mois, Tanger c’est la déferlante avec aussi des prix complètement farfelus », estime de son côté Laurent Paul Alteresco, directeur du groupe Repimmo Maroc, spécialisé dans l’accompagnement de projets. « Nous avons une très forte demande de l’étranger et travaillons avec une quinzaine de nationalités, beaucoup d’Anglo-Saxons et des Russes ». Une population pour qui l’argent n’est pas un problème. Tanger s’internationalise. Les projets structurants, comme le port de Tanger Med et l’implantation prévue du groupe Renault-Nissan participent de cet engouement.Mais il y a aussi d’autres raisons à ce boom immobilier. «Les trafiquants font construire des immeubles entiers pour recycler l’argent, en proposant le m² à 35-40 000 dirhams. Ils se moquent bien de vendre », explique un professionnel. Dans la ville, on murmure  que le « noir » atteindrait jusque 50% de la valeur d’un bien. Au Maroc, en l’absence d’indices officiels de suivi des prix de l’immobilier, il y a un manque de visibilité pour les acquéreurs. « Ce qui constitue souligne souligne Mohamed Iqbal El Kettani, directeur délégué de la FNPI, à l’emballement de prix »